Spaans onroerend goed
OGEN
JURIDISCHE HAKEN EN
Lucratieve handel in
p
L.. <DENIA
x
Gok
door Kees Tops
„Familie”
r,. -Cl
P-
Onder druk
„Gestor”
Hint
Hi
Objectiever
Truc
F
ÏFI
Een prima idee.
!R
Al direct in het vliegtuig steken beide
verkopers hun voelhorens uit en proberen
een sfeer te scheppen van „ouwe jongens
krentenbrood”. Veel grappen, vaak ook
persoonlijk gericht, en talrijke dubieuze
opmerkingen over passerend vrouwvolk.
Als (deels aanstaande) klanten: twee Ne
derlandse zakenlieden, die al hebben ge
kocht en hun bezit eens gaan bekijken; een
Belgisch echtpaar dat nog niet wil kopen,
omdat het de volgende week nog met een
andere maatschappij meegaat; en onder
getekende.
Er bestaat in Nederland, in Zoetermeer
om precies te zijn, een Vereniging Buiten
lands Bezit, die zich opwerpt als een belan
genvereniging die haar leden adviseert
over hun (toekomstige) onroerend goed in
het buitenland. Deze vereniging, voorgeze
ten door de Zoetermeerse jurist mr. H. van
Alphen, heeft op grond van dit werk nogal
wat publiciteit gehaald, de afgelopen ja-
ren.
Waar de vereniging echter aanmerkelijk
minder ruchtbaarheid aan gaf, is het feit
We slaan de verdere middag stuk met
nog wat rondritjes in de omgeving en
treffen ’s avonds de rest van het gezel
schap in het restaurant. En dan blijkt te
zijn gebeurd, wat ik al die tijd al had
verwacht: het Belgische echtpaar heeft
een stuk grond gekocht in de sinaasappel
plantage. Ze wilden zelfs al overgaan tot
het kiezen van een huis (iets wat mij voort
durend werd ontraden, „want dat kan je
veel beter rustig in Nederland doen”),
maar dat is er op het laatste moment niet
van gekomen.
Aan het diner is de directeur, met zijn
fraaie, maar zich te pletter vervelende
Spaanse gade, als gastheer aanwezig, en
ook een nieuwe groep Duitsers is gearri
veerd. Reden om landurig stil te staan bij
de „verstandige-koop” van de Belgen, en
een aansporing aan het adres van de
nieuw gekomenen te richten. „Zodat we
met zijn allen in deze grote familie
Precies als een etmaal geleden buigt
even later de Belgische koopster zich naar
me toe en zegt zacht: „Ik ben er helemaal
niet zeker van, of het nou wel zo’n goed
besluit is geweest”.
Tegen het einde van de maaltijd zegt
de verkoper, die mijn beroep kent: „Waar
om schrijf je niet eens een mooi verhaal
over ons in je krant?”
Uit de ervaringen van een kennis, die al
eerder met CHG op stap was geweest, had
ik reeds begrepen, dat het oppassen gebla
zen is. In zijn groep destijds, hadden de
deelnemers duidelijk het gevoel onder
druk te staan. Communicatie onderling
(met als mogelijk gevolg uitwisseling van
negatieve ervaringen) werd door de toen
malige verkopers moeilijk gemaakt, en als
er al contact was, dan voegde arch er rap
een CHG-man bij.
In onze groep blijkt de Belgische dame
een dergelijke spanning te voelen, want ze
fluistert heimelijk in mijn oor: „Wij kopen
nog helemaal niet, hoor; volgende week
gaan we nog bij een ander kijken”. Er
volgt een ondeugend lachje, terwijl haar
man duidelijk enthousiast wordt door de
verhalen van de verkoper.
Na het diner maak ik nog een wandeling
met de twee zakenlieden, die intussen hun
huizen-in-aanbouw hebben bekeken. Het
huis van de ene blijkt achterstevoren te
staan. Het doet me denken aan bovenge
melde kennis, die interesse had in een stuk
grond, de plaats van zijn huis bepaalde,
maar nog net zag dat pal voor hem een
ander huis was gepland. Het commentaar
van zijn verkoper: „O, dat regelen we wel;
we leggen alvast zijn fundering een eind
opzij”.
Met de zakenlieden borrel ik nog wat na
in hun appartement. Ze zijn niet ontevre
den over CHG, al erkennen ze dat het een
gok is, met zo’n maatschappij in zee te
gaan. CHG regelt namelijk alles wat met je
daster bestaat, in de vorm zoals wij dat
kennen, maar dat men daar een kadaster
en een Register van Eigendom onder
scheidt. Inschrijving van koop en verkoop
van onroerend goed in het eigendomsre-
gister is bij transacties tussen Spanjaar
den onderling niet verplicht, maar zodra
een van de partijen een buitenlandse nati
onaliteit bezit, moet er wèl worden geregi
streerd. Dat kan betekenen dat je als Ne
derlander een stuk grond koopt van een
Spanjaard, die dat nooit in het eigendoms-
register heeft laten inschrijven, zodat je
geen zekerheid hebt over het eigendoms
recht van die verkoper.
In zo’n geval moet dat eigendomsrecht
worden bewezen door middel van een „ac
te van bekendheid”, die door de notaris
kan worden verleend. Hier komen we bij
een belangrijk verschil met de Nederland
se situatie. Wie in Nederland naar een
notaris toestapt om een koopacte te laten
opmaken, weet dat die notaris tevoren bij
het kadaster informeert of de verkoper
eigendomsrecht heeft en of het betreffen
de onroerend goed vrij is van lasten.
Die notariële controle vooraf ontbreekt
in Spanje. Daar schakelt men een zoge
noemde „gestor” voor in, een tussenper
soon, die zich overigens met meer van dit
soort klusjes ter voorbereiding van nota
riële acten bezighoudt. Zelfs wanneer de
koper geen gebruik van zo’n „gestor”
wenst te maken, zal de notaris dat in de
regel doen. Men dient er evenwel op toe te
zien dat dat vooronderzoek ook werkelijk
gebeurt.
Tegelijk met het onderzoek van de „ge
stor” hangt op het publicatiebord van de
gemeente de voorgenomen eigendomso
verdracht aangeplakt, en wanneer binnen
drie weken niet door derden aanspraak op
de grond is gemaakt, kan de notaris over
gaan tot inschrijving in het eigendomsre-
gister. Maar dat wil nog niet zeggen, dat
men nu volledige eigendomsbescherming
geniet, want die krijgt men slechts voor
grond die al eens eerder in het register was
ingeschreven. Dat houdt in, dat pas bij de
volgende overdracht (wanneer men zelf de
grond weer verkoopt) de nieuwe eigenaar
volledige eigendomsbescherming geniet.
Simpel gezegd, komt het erop neer, dat
men een stuk grond heeft gekocht, dat
Nog steeds in het toestel praat mijn
begeleider honderd uit over zijn succes
met de verkoop. „Vorige week nog ie
mand, wist precies wat hij hebben wou, lag
na een half uur al op het strand” verha
len in de trant van „niet moeilijk doen,
kijken, kopen en wegwezen”. Een duidelij
ke hint, ingekleed in veel enthousiaste
voorbeelden.
Nog voor we in Valencia landen, zijn er
al pogingen ondernomen de Belgen (een
toch al door moppen getergd volk) in de
maling te nemen. Van Valencia een bus
tocht van een kleine twee uur naar Denia,
daar een welkomstborreltje, gelegenheid
zich op te frissen in zijn appartement en
dat zij drie jaar geleden plotseling een
gedaanteverwisseling onderging. De vere
niging werd geruisloos omgezet in een
besloten vennootschap, met als directeur
bovengemelde mr. Van Alphen. De ven
nootschap staat bij de Kamer van Koop
handel te Den Haag ingeschreven als het
Informatie- en Bemiddelingsbureau der
Vereniging Buitenlands Bezit en als activi
teiten der BV staan onder meer vermeld
de aankoop, verkoop, exploitatie en finan
ciering van onroerend goed in het buiten
land. Daar komt nog bij: directie voeren
over andere (niet bij naam genoemde) on
dernemingen, bemiddeling bij verzekerin
gen en bemiddeling bij en financiering van
geldleningen. Handel in de breedste zin
van het woord dus.
voor het eerst in het register heeft inge
schreven, en desondanks op een boze dag
een derde op zijn erf treft, die zegt: Waarde
vrind, je zit op mijn grond, geef terug! Nu
kan deze derde, die bijvoorbeeld een ver
geten erfgenaam van de vorige eigenaar
kan zijn, slechts juridische stappen onder
nemen tegen de verkoper, maar dat kan
wel betekenen, dat de koop ongedaan
wordt gemaakt.
Het is inmiddels van belang, dat de be
schrijving van het onroerend goed in het
kadaster overeenkomt met die in het ei-
gendomsregister. De eerste is namelijk
voor het betalen van grondbelasting
doorslaggevend. (Beide instanties werken
onafhankelijk van elkaar; het kadaster is
een rijks-, het register een gemeente-
instelling.)
Een ander punt waar men op moet let
ten, is de betalingsvorm. Voorafgaande
aan de notóriële eigendomsoverdracht
wenst de verkoper meestal een (al dan niet
voorlopig) koopcontract te sluiten. Vaak
wordt daarbij een fikse aanbetaling ver
langd, wat door de Nederlandse autoritei
ten in Spanje met klem wordt afgeraden.
Beter is het, geld te storten op een ge
blokkeerde rekening bij een Spaanse
bank, dat betaalbaar kan worden gesteld
tegen aflevering van de geregistreerde no
tariële acte. Hiermee hangt samen een
nieuwe wettelijke deviezenbepaling in
Spanje, waarin staat dat de notaris de acte
pas mag laten passeren, wanneer hij er
zeker van is dat het geld op legale wijze uit
het buitenland is gekomen. Het geld moet
wel rechtstreeks ten gunste van notaris of
verkoper (dus niet de koper) worden over
gemaakt, want anders krijgt men weer
geen uitvoervergunning van de Neder-
landsche Bank.
Belangrijk is, te weten dat over de waar
devermeerdering van grond in Spanje een
zogenoemde plusfalia-belasting wordt ge
heven. Deze waardevermeerdering wordt
iedere drie jaar vastgesteld en slechts bij
verkoop percentsgewijs geheven. Het
(sterk wisselende) bedrag moet worden
betaald door de verkoper, maar in de regel
wordt de koper aangeslagen, doordat deze
het terrein inmiddels in zijn bezit heeft.
Tot slot een feit dat ook niet iedere
betrokkene weet: volgens de Spaanse wet
heeft de koper het recht om de notaris aan
te wijzen. Men behoeft dus niet de relatie
van de verkoper te aanvaarden.
Men neemt een Spaanse berg. Men koopt een zonnig gelegen helling en
verdeelt die in kavels. Men plaatst advertenties in enige grote Europese kranten.
Men zet de aldüs vergaarde belangstellenden in een vliegtuig en jaagt hen een
dagje over de kavels. En verkoopt de helling.
Mensen die overwegen een stuk grond, eventueel met een huis erop, in het
buitenjand te kopen, doen er goed aan zich terdege te oriënteren, voordat ze met
wélke particulier of maatschappij ook in zee gaan. Er zitten namelijk belangrijke
juridische haken en ogen aan een dergelijke transactie, welke men uit de mond
van de verkopende partij zelden of nooit verneemt.
snik bent. Nog enkele voorbeelden die je
vage idee van wantrouwen meer gestalte
geven. Na het bezoek aan het voltooide
bungalowpark staat een nieuw project,
„Pueblo de los Naranjas”, op het program
ma. Het is een sinaasappelplantage, die in
ongeveer 45 kavels is verdeeld. Ik bekijk
de kaart van de verkoper, die opmerkt dat
ik hier helemaal snel bij moet zijn, want dit
vliegt bijwijzen van spreken de pan uit. Ik
vraag hem, hoeveel van de kandidaten
hier dan wel kopen, Zo per week. „Acht
van de tien”, is het antwoord, en ons groep
je van deze week is klein: gemiddeld vlie
gen er per vlucht tien kandidaten mee.
Maar men moet ook de Duitsers en Zwit
sers meerekenen. Ik kijk nogmaals op de
kaart en zie dat ongeveer twaalf van de
kavels zijn verkocht. Later verneem ik dat
de plantage sinds zes weken op de markt
is. Acht van de tien?
vervolgens aantreden voor het diner. Een
korte kennismaking met de CHG-
directeur een jonge Duitse zakenman die
best boert in Spanje. Sinds hij acht jaar
geleden in Denia (precies tegenover het
eiland Ibiza) neerstreek, is hij de eigenaar
geworden van enige restaurants, een dis
cotheek en een aantal andere vermaaksge-
legenheden, en verhandelt hij voor kapita
len appartementen, bungalows en grond.
Het is gebruikelijk dat hij tijdens het
diner, waarbij zich inmiddels ook een
Zwitserse groep heeft aangesloten, een op-
warmingsspeech houdt, maar die gaat de
ze keer niet door, omdat hij een nieuw
restaurant moet openen. Ik keuvel gezellig
met de vrouwelijke helft van het Belgische
echtpaar. Ze is zenuwachtig en onzeker,
hoewel zij en haar man al voor de derde
keer voor een dergelijke beslissing staan.
Haar echtgenoot wordt inmiddels door
de verkoper doorgezaagd over de grote
voordelen en de betrouwbaarheid van
CHG
Ander voorbeeld. In de al genoemde
catalogus staat als grondprijs voor berg
hellingen vermeld „vanaf ƒ25,per vier
kante meter”. Bij omrekening voor de
grondstukken ter plaatse, die ik zelf heb
gezien, blijkt dat de laagste meterprijs
65,- is (in de sinaasappelplantage is de
prijs ƒ76,-). Nu schermen de verkopers
inderdaad voortdurend met de snelle stij-
Het duurste standaardtype, ,Las Palmas'. De prijs is momenteel circa 543.000.
Objectiever informatie over het kopen
van Spaans onroerend goed, vindt men in
de brochure „Vestiging als particulier in
Spanje”, die men voor vijf gulden kan
aanvragen bij de voorlichtingsdienst van
het ministerie van Economische Zaken
(telefoon 070-814111). Het boekje, samen
gesteld door de Nederlandse ambassade in
Madrid, bevat naast algemener infor
matie over vestigingsvoorwaarden, ver
blijfsvergunningen, nationaliteitskwes-
ties, belastingen, sociale zekerheid en
werkgelegenheid enkele hoofdstukken
over de aan- en verkoop van onroerend
goed, het (laten) bouwen van huizen, en
verschillende mogelijkheden rond hypo
theken.
Met name komen daarin de verschillen
tussen de Nederlandse en de Spaanse wet
geving op dit gebied ter sprake. Die ver
schillen moet men niet onderschatten,
want ze zijn tamelijk ingrijpend, vooral
waar het het eigendomsrecht van de ver
koper en de eventuele rechten van derden
betreft.
Om deze gecompliceerde kwestie uit te
leggen, moeten we in de eerste plaats vast
stellen, dat in Spanje niet slechts één ka-
Dit is, sterk vereenvoudigd, het verhaal
van de bezichtigingsvluchten naar Spaans
onroerend goed, althans een van de verha
ten. Andere beginnen met „Men neemt een
kuststrook” en „Men neemt een sinaasap
pelplantage”, maar de afloop is gelijk:
men verkoopt. Nu weet iedereen, dat er
overal wel goedgelovige zielen rondlopen,
aan wie een béétje verkoper voor een leuk
bedrag nog zelfs een dode mus zou slijten.
Maar er leven ook nuchterder figuren op
aarde en het blijkt dat ook in die categorie
mensen te vinden zijn die, eenmaal opge
warmd, binnen het tijdsbestek van twaalf
uren tot kopen overgaan.
Het meemaken van zo’n bezichtings-
vlucht is een merkwaardige ervaring. Een
groepje van zeven man, waaronder twee
verkopers, verzamelt zich vrijdagmiddag
om één uur op Schiphol voor een tocht
naar Denia, een de laatste jaren sterk
uitgebreid vissersplaatsje, gelegen tussen
Valencia en Alicante aan dé Costa Blanca.
De maatschappij: CHG Denia, volgens op
gave een Spaanse bouwmaatschappij,
maar met het hoofdkantoor in West-
Ëtagitsland en filialen in onder meer Neder
land en Zwitserland.
Het komt steeds vaker voor: Nederlanders die zich een stuk onroerend
goed willen aanschaffen in het zonnige zuiden, zoals bijvoorbeeld in
Spanje. Sommigen doen dat bij wijze van belegging, anderen willen op
hun lapje grond een huisje laten bouwen om dat, hetzij in de vakantie,
hetzij semi-permanent, hetzij permanent te geen bewonen.
Mensen die belangstelling In die richting hebben, worden door diverse
maatschappijen per advertentie in de bladen uitgenodigd een zoge
noemde bezichtigingsvlucht te maken. Wanneer de koop doorgaat is
zo’n vlucht gratis, zo niet, dan betaalt men een relatief laag bedrag voor
de reiskosten. Hoe het toegaat tijdens zo’n tripje gedurende het weekein
de, kunt u lezen in bijgaand verhaal.
grond en je huis (eventueel de verhuur
daarvan) te maken heeft, terwijl toezicht
daarop vanuit Nederland moeilijk, zo niet
onmogelijk is. Citaat uit de folder: „Wij
behartigen en komen op voor üw belan
gen. Wij zijn geen tussenhandelaren, wij
zijn uw vertrouwensmannen en uw direct
verantwoordelijke partner”. Een verkoper
die opkomt voor de belangen van de koper
de wonderen zijn de wereld nog niet uit.
Voor de eigenlijke bezichtiging blijft al
leen de zaterdag over (CHG vliegt iedere
vrijdagmiddag en keert zondagmiddag
rond half twee terug). Samen met mijn
begeleider bekijk ik eerst het dorp, waar
na we koers zetten naar een bungalowpark
in het achterland, dat reeds klaar is. Het
bezoek geeft een indruk van hoe de nog te
bouwen plannen er uit gaan zien. Tevens
kan men de bungalows zelf van binnen
bekijken. Bij het kopen van grond van
CHG verplicht men zich het eventueel te
bouwen huisje eveneens door CHG te la
ten ontwerpen en uitvoeren. Men kan kie
zen uit een vijfentwintig types, volgens de
prijslijst (van december vorig jaar) varië
rend van ƒ36.000 tot ƒ170.800, met een
uitschieter van ƒ493.900.
De prijslijst is echter achterhaald in dat
halve jaar, verneem ik desgevraagd van
de verkoper. De prijzen zijn met tien per
cent verhoogd en als extra aanmoediging
om toch vooral snel tot zaken te komen,
voegt hij er achteloos aan toe, dat in sep
tember een nieuwe prijsverhoging volgt.
De reden: bouwkostenstijgingen.
Bij het bezichtigen van de bungalows
wordt een truc toegepast. Het is namelijk
mogelijk om tegen bijbetaling van de stan
daardtypes af te wijken. De bungalow
(zelf spreekt men steeds van villa) van het
type „Oliva” die we thans als standaardty
pe krijgen voorgeschoteld is, zonder dat
dat wordt gemeld, ^aanzienlijk in opper
vlakte vergroot en dus duurder. Wanneer
we met onze ontdekking op de proppen
komen, heet het dat die extra ruimte niet
veel voorstelt. „Nee, dat valt reuze mee
hoor”.
Op zo’n moment ben je op het punt
beland, waar aanzienlijke twijfels rijzen.
Want ze denken kennelijk dat je niet goed
ging van de grondprijzen, maar dat grond
binnen het halve jaar in waarde verdub
beld zou zijn, is toch normaal gesproken
niet waarschijnlijk. Aan de andere kant
moet men natuurlijk wel bedenken dat
CHG de eigenaar is en de prijzen zelf
bepaalt.
Tijdens het vervolg van de bezichtiging
in de bergen kijk en luister ik met nog
meer dan mijn gebruikelijke wantrouwen
naar de dingen om me heen de verkoper is
het, naar mijn idee, inmiddels duidelijk
dat zijn vermeende klant niet gemakkelijk
hapt en dringt steeds minder aan. Halver
wege de middag houdt hij het voor gezien;
er valt trouwens niets meer te bekijken,
nadat we ook de kuststrook hebben gezien
(waar je nauwelijks onder de anderhalve
ton voor de grond terecht kan).
WA*
-S-,
Het model Oliva’ is een van de goedkoopste types
w
A
s
Af
r JF
F >iiiOiii!<
ÖX
'*W.
F
A
O*
i* 4
F*
ft -■
-
X
e
n
n
e
e
