Zit de klad in
huizenmarkt?
ffj0.000
f200.000
KOOP
o
I
I
I
i
I
I
i
a
MöoÖï>
mis «t
i
t
I
r
I
u
„Verkoop nog niet vastgelopen
LUCl^T '78
Te duur
„Grote
vraag
kweekt
hausse-
psychose”
Steekproef
I
I
Doorstroming
1
^6^
Er hard tegenaan
KOOP -
28
19 7 8
OKTOBER
2 4
DINSDAG
1
22
P'
d
u
ri
g'
g'
tï
d
h
n
n
ri
h
P
v
a
r;
zi
9^
Is er nou werkelijk sprake van „de
klad” in de huizenmarkt? Van een
soort crisis, die duizenden aangebo
den panden in een paar maanden tijd
onverkoopbaar heeft gemaakt? Dat is
het verhaal dat bij „het publiek” de
ronde doet. Daaruit verklaren make
laars en andere bemiddelaars op de
markt ook de afwachtende houding
van potentiële kopers. Maar dat de
verkoop zou zijn vastgelopen, is op z’n
minst overdreven. De cijfers bij het
Makelaars Computer Centrum in De
Bilt wijzen het onmiskenbaar uit.
Meer dan eens vragen mi
nisters van Volkshuisvesting
zich tijdens de kabinetsrit af,
waarom ze het eigenlijk ge
worden zijn. Het valt in de
praktijk zo tegen. Je bent
van zoveel omstandigheden
afhankelijk. Minister Beel-
aerts van Blokland bijvoor
beeld. Hij zou aan een mil
jard extra voor de stadsver
nieuwing in feite nog niet ge
noeg hebben. Maar waar
wordt de burger op getrac-
teerd? Op bezuinigingen. Er
kan moeizaam iets bij. Zo is
het op meer terreinen in de
V olkshuisvesting.
TE
JJ
I
1
Wachten op de voordeursleutel
::S.
De verhuisredenen van hoofdbewoners en leden van huishoudens
Verhuisredenen
18
16
11
63
19
15
2
2
Huidige en vorige woning naar aantal vertrekken
aantal vertrekken huidige woning
6
5
3
4
werk
persoonlijke
omstandigheden
gebreken aan de
woning
buurt/omgeving
anders
geen antwoord/
weet niet
Totaal
Absoluut
122%
1301
geld dat ze er voor over hebben en
de financiering die ze kunnen „trek
ken” in die categorie. Dat betekent
dan ook weer dat er in die prijsklas
se huizen te koop staan, die te weinig
bieden en dus moeilijk van de hand
blijken te gaan.
De realiteit van de vraag, wordt
hoofdzakelijk bepaald door wat de
vrager kan betalen en ze krijgen op
de huidige markt nog maar al te
vaak te maken met aanbieders, die
nog altijd het „goud” van de hausse
zien blinken. Dat is af te lezen uit het
tegenwoordige, verruimde aanbod.
Het komt minstens zo vaak voor dat
32
27
26
100%
3636
33
4
35
113%
805
12
10
10
Afhankelijk van de omstandighe
den hebben stedelijke instellingen
daar nog eigen denkbeelden aan toe
te voegen:
Meer bedrijfs- en kantoorpanden
tot woningen verbouwen;
Maatregelen nemen tegen ver
koop van betaalbare huurwoningen
(staatssecretaris Brokx wil die ver
kopen voortaan door de gemeenten
laten regelen);
Het bevorderen van doorstro
ming en woningruil.
dering van de overheidssubsidie
„steeds eenvoudiger”, terwijl de
vraag juist uitgaat naar betere kwa
liteit. Het gevolg is dat ook in de
nieuwste huizen driftig wordt ver
bouwd om het huis alsnog aan de
eigen wensen aangepast te krijgen.
Er zou dus op die hogere kwaliteits
eisen moeten worden gebouwd, om
de spanning uit de markt te halen,
vindt Bredero. Het bedrijf erkent
dat de vraag op dit moment ver
sluierd wordt door de veel te hoge
prijzen. Wie zou willen vertrekken
naar een beter huis, merkt dat het
amper te betalen is. Daardoor gaat
voor de woningmarkt beschikbare
koopkracht verloren. En bovendien
komen er, omdat die opschuiving
uitblijft, geen goedkopere huizen
vrij om de doorstroming een kans te
geven.
volkstuinders, dat er een bouwvalli
ge loods op de grond stond die meer
kostte aan afbraak dan hij aan nut
opleverde en dat de grond vol oude
fruitbomen stond, die al lang voor
een rooipremie in aanmerking geko
men zouden zijn. Conclusie: hooguit
225.000 waard.
Een andere peiling: deze keer in
het gehucht Drongelen. Daar werd
begin augustus een buitenhuisje te
koop aangeboden voor 345.000
(kosten koper). Het huis lag gunstig,
maar was zelf tamelijk krakkemik
kig. De linkerzij gevel was een bouw
val en de ramen knalden eruit. Het
aantal vertrekken
vorige woning
Huidige en vorige woning naar eigendomsverhouding van de door
stromers, eigendomsverhouding van de starters en de verdeling van
de totale steekproef naar eigendomsverhouding.
vorige
woning
19
12
8
100%
257
66
32
2
verdeling
starters eigendoms
verhouding
in totale
steekproef
75
3
100%
3840
33
68
108
46
(2)
118
375
3840
60
38
2
de stemming en de aard van de
verhalen, die daaraan moeten wor
den toegeschreven. Wie verstandig
prijst, komt best van z’n huis af.
Alleen moet er rekening mee wor
den gehouden, dat het ruime aan
bod, waardoor een weloverwogen
keuze .mogelijk wordt, een langere
gemiddelde verkooptijd tot gevolg
heeft, dan voorheen het geval was.
Vorig jaar deed de makelaar er „ge
middeld” 58 dagen over. Eind juni
van dit jaar was dat opgelopen tot 69
dagen. Let wel: het gaat hier- om
gemiddelden. Dat geldt ook voor de
prijzen. Regionaal blijven er duide
lijke verschillen, afhankelijk van
wat er wordt aangeboden en hoe de
vraag ligt. Wat in de ene regio wordt
gesignaleerd (b.v. in het Gooi gaan
huizen boven de 250.000 weer vlot)
hoeft in de andere nog niet te gelden.
Oppassen met te algemene conclu
sies dus.
punt is het ontbreken van zelfstandi
ge woonruimte;
Direct daarop volgen ernstige
klachten over te klein wonen en over
de kwaliteit van de huisvesting.
Het welzijnswerk moet in de mees
te gevallen volstaan met verwijzing,
omdat de instellingen niet in staat
zijn een zelfstandige bijdrage aan
een oplossing te leveren.
44
45
42
Totaal
(absoluut)
100%
WBO ’75
hoofdbew.
NRO ’76
hoofdbew.
WBO ’75
led. v. huish.
3
4
5
6
onbekend
starters
Totaal verhuizers
Voorraad WBO ’75
100%
118
a;
ei
E
w
di
Z
hi
zt
ki
i
eigendoms
verhouding
huur
koop
b.a.r.
onbekend
Totaal
Absoluut
77
19
2
2
100%
257
24
2
11
2
15
34
34
46
(1)
16
28
35
18
13
10
13
(1)
21
15
15
43
51
45
39
er in termen van comfort over-
vraagd wordt, als dat er puur specu
latief wordt verkocht.
Een paar voorbeelden: in Leer
broek (dorpje bij Leerdam) vroeg
een schildersbaas vier ton voor een
boerderijtje, dat hij een jaar tevoren
nog niet voor de helft had gekocht.
Hij knapte het wat op en speculeer
de op de ligging, want er zat flink
wat grond bij. Bij controle bleek dat
de zolder van de boerderij niet deug
de (bouwval), dat je door de keuken
naar binnen moest, dat de grond
niet zo vrij lag als het leek, omdat er
overpad moest worden gegeven aan
Over die doorstroming is de afge
lopen jaren al veel te doen geweest.
Enkele kabinetten hebben tever
geefs geprobeerd een belasting op te
„goedkoop” wonen door te voeren.
De bedoeling was dat de optelsom
van de (te) lage woonlasten en de
„straf”-belasting daarop de betrok
kene er toe zouden bewegen op te
schuiven naar een duurder huis.
Daar is nooit iets van terecht geko
men. Ten eerste waren er indertijd
te weinig van die „duurdere” huizen,
waarbij tegenover hogere woonlas
ten ook meer woonkwaliteit stond.
Vervolgens waren er nogal wat poli
tieke klippen, waarop het hele plan
tenslotte strandde. Niettemin is de
term „doorstroming” nog altijd ac
tueel. Bestuurders en ook bewinds
lieden schermen er voortdurend
mee, zonder daarbij tevens aan te
geven hoe dan wel precies de gang
in die doorstroming moet worden
gebracht. Nederland blijkt ook wat
dit aangaat een „tweestromen”-na-
tie te zijn. De ene Vindt dat er meer
koophuizen moeten worden ge
bouwd om beweging in de opschui
ving, te krijgen. De ander wil meer
collectieve vormen van eigen-wo-
ningbezit en in ieder geval op smalle
beurzen afgestemde verruiming van
het aanbod.
Beide (politieke) kampen hebben
hun eigen argumenten. We zetten er
enkele naast elkaar: Bredero Vast
Goed, als belegger in onroerend
goed behorend tot het concern van
de multinationale projectontwikke
laar Bredero, zegt dat er veel te veel
huizen voor lagere inkomensgroe
pen zijn gebouwd. Dat die intussen
mede door beter betaalden bezet
worden gehouden, ligt aan het
bouwbeleid. Er zijn te weinig kwali-
teitshuizen te koop, zegt Bredero
Vast Goed. Dat blijkt ook duidelijk
uit de snel opgelopen vraag, die deze
belegger „hausse-psychose” noemt.
„De leuze: betaalbare nieuwbouw
voor de laagst betaalden, leidt als
beleidslijn niet tot een woningmarkt
van optimale omvang, waarmee
vooral de laagst betaalden het best
gediend zouden zijn. De tragiek is
namelijk, dat de laagst betaalden
het eerst worden overboden op een
te kleine en daardoor overspannen
woningmarkt, die immers groten
deels bestaat uit vrijkomende be
staande woningen”, aldus Bredero.
Deze belegger neemt nog een ander
zorgelijk verschijnsel waar: de kwa
liteit van de goedkopere nieuw
bouwwoningen wordt door vermin-
(Van een medewerker)
Hoe komt het dan dat er zoveel
huizen te koop staan? Daar zijn in
de eerste plaats psychologische re
denen voor, die geen enkele compu
ter registreert. Veel aanbieders dén
ken, dat we op de onroerend-goed-
markt slechtere tijden tegemoet
gaan. Ze vinden dat ze nü moeten
verkopen, want wie weet lukt het
straks niet meer: Dat heeft, vooral in
het voorjaar, het aanbod sterk ver
groot.
Een paar cijfers: eind juni vorig
jaar was het aanbod in het compu
tercentrum 5.375 huizen. In januari
van dit jaar liep dat op tot 8.274. In
maart was het 9.966, in april ruim
11.000, in mei ruim 12.000 en eind
juni 12.836. Vorig jaar nog stonden
doorstromers
huidige
woning
de kopers als het ware in de rij om
bediend te worden. De reactie was
een sterk overtrokken prijsniveau,
waarin geldontwaarding, schaarste,
type en situering bepalend waren.
Na het bekend worden van de
nieuwe inkomenspolitiek paste dit
jaar de zelfs oplopende vraag naar
huizen tussen de 150.000 en
200.000 niet meer op het aanbod.
Dat type huizen is door z’n reële
prijsgrens heengeschoten en dus te
duur geworden voor de vragers. Je
zou ook kunnen zeggen dat die vra
gers te weinig waar krijgen voor het
(Van een medewerker)
Aan de steekproef hebben zo’n 105
instellingen deelgenomen. Maat
schappelijk werk, opbouwwerk, so
ciale raadslieden, gemeentelijke so
ciale diensten, maatschappelijke ad
vies- en informatiebureaus. Ze stel
den gezamenlijk vast dat bijna een
derde van alle klachten rechtstreeks
met huisvesting had te maken.
Nederlandse Vereniging van Bouw
ondernemers, het Bouwfonds, de
Vereniging Eigen Huis en de Consu
mentenbond eisen voor verkoopre-
gulerende bepalingen aandragen.
In het andere politieke kamp wor
den deze visies van tafel geveegd.
Koopwoningen lossen alleen de wo
ningnood op voor wie geld heeft. Er
moet meer aan het beschut eigen
woningbezit worden gedaan. De
keus voor de laagste inkomenstrek
kers groter maken. Grotere koopwo
ningen voeren de woonconsumptie
op voor groepen die daaraan geen
behoefte hebben. Die worden dan
straks met prijzen geconfronteerd,
die niet meer op te brengen zijn.
Bouw meer op de behoeften bij een-
en tweepersoonshuishoudens. Dat
zijn enkele gedachten van de andere
zijde. Partijgenoten van oud-staats-
secretaris Jan Schaefer keken
vreemd op, toen de oud-bewinds-
man zelfs voor Amsterdam meer
koopwoningen bepleitte. Goed voor
de stadsvernieuwing, goed voor de
doorstroming en goed voor mensen
met een heel bescheiden banksaldo,
die in de beschutte sfeer kunnen
worden geholpen, zo was zijn rede
nering.
En wat zegt tenslotte het
recente rapport over nationale wo
ningbehoeften? Dat ongeveer 10 pet.
van de „respondenten”, huishou
dens en alleenstaanden, in een peri
ode van 12 maanden voor het onder
zoek is verhuisd. Van die groep
kwam 31 pet. als „starter” op de
woningmarkt, omdat ze voor die tijd
niet zelfstandig hadden gewoond.
De overige 69 pet. omvatte de daad
werkelijke doorstromers, want die
lieten een huis achter. Van hen heeft
66 pet. gehuurd en 32 pet. gekocht.
En van die kopers liet weer 19 pet.
een koophuis achter en 77 pet. een
huurhuis. Wie niets achterliet en
verhuisde vanuit een „afhankelijke”
situatie (inwonend of gezinslid) ging
voor 75 pet. huren en voor 22 pet.
kopen. Van de vroegere huurders
koos 24 pet. later voor koop. De.
conclusie is dat de doorstroming in
de richting van de koophuizen tot
stand kwam.
Over de ruimtebehoefte kwamen
we uit het onderzoek te weten dat 74
pct. van degenen, die voorheen twee
kamers met keuken bewoonden, nu
over vier of meer vertrekken be
schikt. Van degenen, die in een huis
met vier vertrekken zaten, is 85 pet.
naar vijf of meer vertrekken ge
gaan. Van de groep die aanvankelijk
een huis van vóór 1945 bewoonde, is
40 pet. naar een huis van na 1960
gegaan en 19 pet. naar een woning
uit de periode tussen beide genoem
de jaartallen. Van de starters woont
24 pet. „vooroorlogs” en 54 pet. in
een huis van na 1960. In totaal trok
bijna 60 pet. van de verhuizers naar
de recentere nieuwbouw. Er bleek
meer doorstroming van flats en eta-
gewoningen naar eengezinshuizen
dan, zoals te verwachten viel, omge
keerd. De helft van de flat- en etage-
verhuizers koos voor het eengezins-
huis. Opmerkelijk is nog dat 59 pet.
van de verhuizers, die vroeger in het
centrum woonden, buiten de be
bouwde kom ging zitten.
Over de „verhuisgeneigdheid”
bracht dit onderzoek aan het licht:
van de hoofdbewoners wil 30 pet.
wel verhuizen en van de gezinsleden
40 pet.
Daarvan wil liefst 32 pet. weg
wegens gebreken aan het huis.
Van de potentiële verhuizers wil
64 pet. een huis van vier of meer
vertrekken.
Van die groep wil 31 pet. kopen
en 54 pet. denkt te gaan huren.
’’’K,
De tienduizenden Nederlanders,
die nog altijd op de sleutel van de
voordeur wachten, begrijpen er on
derhand niets meer van. Er is toch
zo veel gebouwd de laatste jaren?
Voor wie dan wel?
Die laatste vraag raakt regelrecht
de kern van het beleid. Voor wie
moeten we bouwen? Hebben we
daar voldoende gegevens over om al
die actiegroepen, die beurtelings
roepen dat zij weer niet aan bod
komen, van repliek te dienen? Nee,
nog steeds niet. Voor het eerst is er
een grootscheeps nationaal woning-
behoefte-onderzoek gehouden. Be
ter van opzet dan ooit bij dit soort
benaderingen het geval is geweest.
Eindelijk werden ook eens vragen
gesteld aan inwonende jongeren.
Wat die ervan dachten en waaraan
zij behoefte zouden hebben. Dat gaf
al een heel ander beeld, dan we
gewend waren te krijgen. Het beves
tigde in feite wat we aan de hand
van „maatschappijsignalen” al lang
wisten. Er moet meer zelfstandige
ruimte voor een- en tweepersoons
huishoudens beschikbaar komen en
liefst op basis van minder ingewik
kelde regelingen, dan die de toenma
lige staatssecretaris Marcel van
Dam heeft bedacht. Daar is weinig
of niets van terecht gekomen. De
meeste gemeenten begonnen er niet
eens aan. Je zou het vraagstuk in
feite langs twee kanten kunnen be
naderen. De ene kant: hoe bereik je
dat verhoudingsgewijs goe'dkope en
in afmetingen bescheiden woon
ruimte beschikbaar komt voor jon
geren en alleenstaanden door mid
del van „doorstroming”? En ander
zijds: hoe beweeg je de gemeenten
ertoe voor die categorieën bestaan
de ruimten geschikt te maken of
nieuw te bouwen?
Die zaken zijn thans overal aan de
orde. Niet in de laatste plaats door
acties van jongeren, al of niet in
georganiseerd verband. Ze zijn van
plan er hard tegenaan te gaan. Al
leenstaanden zijn minder gevoelig
voor georganiseerd optrekken.
Maar ook in die groep staat het
water velen tot de lippen. Dat bleek
nog eens duidelijk uit het overzicht
dat het Landelijk Overleg Welzijns
werk en Volkshuisvesting aan de
hand van een steekproef heeft sa
mengesteld. In deze overleggroep
werken alle organisaties samen die
in hun dagelijks werk met huisves
tingsnoden worden geconfronteerd.
Een paar van de gesignaleerde fei
ten:
Ruim een kwart van het aantal
mensen dat zich tot welzijnswerkers
wendt, doet dit omdat er huisves
tingsproblemen zijn;
Het meest voorkomende knel-
dak golfde gevaarlijk en daaronder
werden „zes grote slaapkamers”
aangeprezen, die niet meer voorstel
den dan hokken. Tóch zat hier een
NBM-makelaar achter. Conclusie:
veel te duur. Hoogstens 225.000
waard en dan zou dure verbouwing
noodzakelijk zijn. Technisch in
slechte staat. We willen er maar mee
zeggen dat taxeren een speciaal vak
is en dat zelfs georganiseerde make
laars met maten blijken te meten,
waarop van alles af te dingen valt.
Overtrokken vraagprijzen zijn er
dus nog altijd. De aanbieder denkt
het wel te rooien, komt na enige tijd
bij het uitblijven van reacties
bedrogen uit, laat dan pas de vraag
prijs dalen, maar heeft bij het speu
rend publiek, dat vaak ongemerkt
gaat kijken, intussen de reputatie
van „leurder” gekregen. En wie met
iets leurt, kan het kennelijk niet
kwijt, omdat er iets mee aan de hand
is. Zo’n aanbod wordt dan op den
duur gemeden, hoe reëel de bijge
stelde vraagprijs intussen ook ge
worden mag zijn. Die „leur”-tech-
niek heeft ook nadelen voor mensen
die naar een beter huis willen.Ze
maken een financieringsopzet,
waarin de opbrengstprijs voor hun
huidige pand een belangrijke rol
speelt.
Die opbrengst schatten ze, ten on
rechte de „gouden trend” uit het
verleden doortrekkend, vaak veel te
hoog. Omdat ze alvast maar een
nieuw huis hebben gekocht, voordat
het oude van de hand is gegaan,
lopen ze vast met het veel te optimis
tische financieringsschema. Op die
manier zijn tientallen onvoorzichti
ge cijferaars in een situatie verzeild,
die hen wie weet hoelang voor
dubbele woonlasten stelt, omdat ze
nu twee huizen moeten betalen. Die
ervaringen doen zich óók voor in
gemeenten waar het eerste huis op
basis van „verkoopregulerende” be
palingen is gekocht (alléén verkoop
aan gebondenen). De opbrengst uit
zo’n beperkte markt van gegadigden
moet nóg lager worden ingeschat.
Al die misrekeningen beïnvloeden
en dat bij normale marktomstandig
heden ook zouden kunnen. Als uit
komst voor de langere termijn
noemde de heer Van Gastel vergro
ting van het aanbod van koopwonin
gen. Hij noemde ook de verkoopre
gulerende bepalingen van gemeen
ten een belemmering voor de door
stroming. Evenals de gemeentelijke
maatregelen die moeten voorkomen
dat huizen tot een bepaald huurbe
drag te koop komen.
De Nederlandse Bond van Make
laars heeft er al bij eerdere gelegen
heden op gewezen dat het opleggen
van verkoopbeperkende bepalingen
aan particulieren in vele gemeenten
een zorgelijk verschijnsel is. De
bond acht het onjuist dat gemeenten
langs privaatrechtelijke weg bedin
gen wat hun langs publiekrechtelij
ke weg aan bevoegdheden ont
breekt. Van „bedingen” is meestal
De Nederlandse Bond van Make- ook geen sprake, omdat de bedoelde
bepalingen gewoon aan de koper
worden opgelegd. Die koper wordt
bovendien een rechtsbedeling ont
houden, waarin een publiekrechte
lijke regeling wél zou moeten voor
zien. De NBM zet zich vooral af
tegen de „wildgroei” in de regelin
gen. Uniforme oplossingen zijn al
bij herhaling bepleit, zolang er pu
bliekrechtelijk nog geen dekkende
mogelijkheden zijn gevonden. Bij
die tussentijdse oplossingen moet de
doorstroming niet in het gedrang
kunnen komen. Het wachten is op
de uitvoering van een rapport, waar-
in de makelaardij, het notariaat, de
De overheid doet te weinig, con
stateerde het overgrote deel. En als
meest genoemde suggesties kwa
men uit de steekproef naar voren:
Opvoeren van de woningproduk-
tie, met name in de sociale sector;
Meer overheidsgeld voor betaal
bare nieuwbouw en renovatie;
Meer en beter onderzoek naar de
werkelijke omvang van de woning
nood;
Verbetering c.q. (her)invoering
van de woningdistributie, met dui
delijke en controleerbare toewij-
zingsnormen;
Overheidsbeheersing van de on-
r oerend-goedprij zen
Het topje van de ijsberg, zegt het
Landelijk Overleg, lijkt hiermee nog
maar boven water te zijn. Er is veel
méér aan de hand, dan de overheid
ons wil laten geloven.
laars heeft een soortgelijke visie. De
nu afgetreden voorzitter H. G. van
Gastel zei op het jaarlijkse congres
dat de verkopen door te hoge prijzen
stagneren en daarmee ook de door
stroming. Dat is een gevolg van het
overheidsbeleid, vindt hij. Potentië
le doorstromers willen best weg,
maar kunnen financieel geen kant
op. Daardoor blijven huurwoningen
langer bewoond door mensen die
liever zouden kopen. Maar ook
goedkopere koopwoningen, aldus
makelaar Van Gastel, blijven langer
bewoond door mensen die eigenlijk
wel duurder zouden willen wonen
Het „gemiddelde” laat intussen
voor de vraagprijzen een daling zien
van 247.500 naar ongeveer
235.000. Het verschil tussen de
vraagprijs en de prijs waarvoor de
koop uiteindelijk wordt gesloten is
op dit ogenblik 6 pet. Vroeger ver
toonde die wel uitschieters naar 25
pet. In het algemeen kan niet wor
den gezegd, zo verzekert de Neder
landse Bond van Makelaars, dat er
nu minder vraag naar huizen is ge
komen. Die duurt onverminderd
voort. Maar de financiering van het
aanbod beperkt het aantal gegadig
den dat tot kopen kan overgaan. Wie
eerst zelf een huis te verkopen heeft,
kan minder eigen geld vrijmaken
dan in de hausse-periode. Hij moet
dus meer lenen, als de geldschieters
hem zo’n hoog bedrag al willen ge
ven.
Naar de mening van de bond is er
vooral behoefte aan premie-koop-
woningen. Het Bouwfonds Neder
landse Gemeenten vindt, dat die al
leen voor bescheiden inkomens be
schikbaar moeten komen en bepleit
in verband daarmee een koerswijzi
ging bij het Rijk.
VAN\
UIT
LU( Ü^>V18
