Duidelijker informatie wenselijk
i.1
1
Kwart van
bruto
inkomen
II
verwoond”
mag worden
WIRWAR VAN SPELREGELS VOOR WONINGVERBETERING
Hoe werkt gemeentegarantie
nu precies?
WOONINFORMATIE
gratis
niet gratis
1
Onduidelijkheid
Aangepast
Verwervingskosten
29
19 7 8
OKTOBER
2 4
DINSDAG
Bi
(Van een medewerker)
UIT
JJ
Zonder geld een huis ko
pen, dat kan. Daarvoor is in
dertijd de gemeentegarantie
uitgevonden. Gemeente en
rijk zouden ieder voor 50 pet
geldschieters de verzekering
geven dat die er niets aan
tekort zouden komen, mocht
de eigenaar-bewoner onver
hoopt niet meer aan zijn fi
nanciële verplichtingen kun
nen voldoen. Omdat dan het
risico van die geldschieter ni
hil is, wil hij best een tophy-
potheek geven tegen een wat
verlaagde rente. Dat zat er
achter en zo werkte de ga
rantieregeling enkele jaren
zonder mankeren.
Wie een huis heeft, dat
slecht van woongerief is, ge
breken vertoont, of van inde
ling veranderd zou moeten
worden, komt in principe
voor subsidie in aanmerking.
Het gaat dan om huizen,
waarin de eigenaar zelf
woont of die hij verhuurt. De
regeling heet officieel „Be
schikking geldelijke steun
verbetering particuliere
huurwoningen”. Een een
voudige opzet? Dat- zeker
niet. Zelfs de „geschoolde”
lezer zal de voorlichtingsfol
der over die subsidies meer
dan eens geïrriteerd van zich
af schuiven en verzuchten:
„Moet dat nou zo?.”
Bi
B
w
I
Zonder geld
kopen,
dat kan
bruto inkomen
woonquote
:S
Een eigen huis, ook voor u?
5
idem
idem
idem
idem
1.150
ƒ775
„Domein”
2.900
Westers,
Utrecht
Woongaard
Amsterdam
Consumenten-
Huizen en Verhuizen
Frans Nieuwenhuyze
periodieke
lasten
het
Je wo-
10 pet.
lishou-
n peri-
onder-
groep
op de
lie tijd
roond.
i daad-
nt die
i heeft
kocht.
19 pet.
:t. een
iet en
elijke”
1) ging
12 pet.
orders
>p. De
üng in-
:en tot
winds-
meer
d voor
oor de
lensen
isaldo,
unnen
i rede-
d is er
-koop-
^Jeder-
die al-
ns be-
jepleit
swijzi-
an de
1 wor-
tandig
ris af.
e wor-
e aan
wogen
ingere
gevolg
il was.
Intussen zijn er gemeenten, die
aan het verlenen van de garantie
eigen voorwaarden zijn gaan stellen.
Er zijn eens enkele gevallen van
wanbetaling geweest en dat heeft
die gemeenten kopschuw gemaakt.
Ze kregen - ten onrechte overigens -
het gevoel dat ze wel eens voor dui
zenden guldens in de boot zouden
kunnen gaan en dat in een tijd van
Een eigen huis met steun uit
het bezitsvormings fonds
Circulaire
het kopen van een huis
Informatieservice Eigen Woning
„Bouwkompas”
A.B.C. voor de huiseigenaar
A. Vendre
De N.B.M. makelaar,
wat koop ik ervoor
Nederlandse
bond,
Leeghwaterplein 26, ’s-Graven-
hage.
Niet leden 6,50.
Uitgave Bouwcentrum, wordt
verstrekt door fin. instelling bij
afsluiten van een lening.
Ned. Bond van Makelaars in
onroerende goederen N.B.M.,
Soestdijkseweg 247, Bilthoven.
wordt door de notaris aan de
koper overhandigd bij over
dracht van het huis.
10
10
8
8
8
20
25
.311
35
40
25,00
26,67
28,57
30,77
33,33
De nu volgende tabel, overgeno
men uit het VRO-foldertje „Verbete
ring van particuliere woningen”,
geeft inzicht in de belangrijkste mo
gelijkheden.
Worden de aparte voorzieningen
door de eigenaar of de huurder van
de woning zelf aangebracht, dan
wordt slechts een bijdrage-ineens
toegekend ter grootte van 40% van
de in de tabel vermelde bedragen.
Omdat voor deze voorzieningen het
loonaandeel 60% beloopt en de ove
rige kosten 40%, zoals wordt aange
nomen.
het aanbrengen van een
douche-inrichting in
een bestaande ruimte
t. weg
is.
srs wil
meer
tussen
ig zien
geveer
en de
oor de
(ten is
*r ver-
aar 25
t wor-
'Jeder-
dat er
is ge-
mderd
an het
gadig-
in. Wie
heeft,
naken
j moet
rieters
en ge-
ramen
dat 74
n twee
en, nu
an be-
:n huis
85 pet.
en ge-
ikelijk
nde, is
a 1960
zoning
noem-
woont
pet. in
11 trok
s naar
bleek
en eta-
huizen
omge-
etage-
jezins-
59 pet.
in het
le he
lheid”
licht:
30 pet.
sleden
kantoren van de AMRO bank
ƒ1,50
uitgeverij
24,90
Bouwcentrum Boekhandel
Bonaventura,
ƒ7,50
Bouwcentrum Boekhandel
kopen
en.
ar „ge-
d juni
1 tot 69
er om
oor de
duide-
k van
hoe de
wordt
i gaan
>r vlot)
telden,
onclu-
Om garantie aan te vragen haalt u
een formulier op het gemeentehuis.
Dat stuurt u ingevuld naar een van
de zes aan het slot genoemde bemid
delende organen. Na behandeling
(kosten ƒ70) wordt het formulier
voorzien van een advies terugges
tuurd naar uw woonplaats. Het gaat
erom of u in staat wordt geacht aan
uw verplichtingen te voldoen. Is dat
zo, dan geeft de gemeente de garan
tie meestal af. Bij de bemiddelende
een huis
voordeel
fiscaal
30
35
38
43
48
organen kunt u kosteloos alle infor
matie krijgen die u voor het kopen
van een huis of voor woningverbete
ring nodig hebt. Ze kunnen u ook de
weg wijzen naar geschikte financie-
ringsmogelijkheden. Het ministerie
raadt iedere koper, die garantie no
dig heeft, aan in de koopovereen
komst (die vaak misleidend „voorlo
pig koopcontract” heet) een ontbin
dende voorwaarde te laten opne
men. Die zou kunnen luiden: de
koop gaat niet door als de gemeente
garantie niet mocht worden ver
leend. Dat voorkomt misère, omdat
u anders gehouden bent uw ver
plichtingen na te komen, terwijl u
zonder eigen contanten tóch maar
70 pet gefinancierd zou hebben ge
kregen.
Wat mag u nou „verwonen” om
voor garantie in aanmerking te ko
men? Maximaal 20 pet van het bru-
to-inkomen, gecorrigeerd met het
belastingvoordeel. Het Bouwcen
trum heeft een tabel samengesteld,
waaruit af te lezen valt wat dat in
houdt:
Ruwweg kan worden gesteld dat
per saldo een kwart van het brutoin-
komen aan woonlasten mag worden
besteed. Bij een bruto-inkomen van
bijvoorbeeld 26 mille is de maximale
woonlast, ook wel aangeduid als
woonquote, 26,67 pet. Dat komt neer
op 6.933 per jaar. Bij een bruto-
Informatie met betrekking tot het eigen huis is genoeg voorhanden.
Hier een greep uit de folders, brochures en informatiebladen, met de
adressen waar ze te krijgen zijn:
het woongerief te wensen over laat.
Het gaat dan om huizen, die niet
„slecht” genoeg zijn voor een alge
hele verbetering. Het gaat dan om
de volgende bijdragen:
I «M»
komt er zelf evenmin aan, steeds
naar andere regelingen te moeten
verwijzen. Hij heeft geprobeerd een
schema te maken, waarin de essen
ties staan vermeld en dat wij, met
toestemming van „Bouwmarkt”,
hierbij afdrukken omdat het méér
zegt dan vele pagina’s beschrijvende
tekst. Maar, zo voegt Slooff er zelf
aan toe, voor een aantal voorschrif
ten is het ondoenlijk ze in het sche
ma op te nemen. Neem bijvoorbeeld
de zeer uitvoerige regeling van de
huurverhogingen, die de verhuur
der mag vragen voor door hem aan
gebrachte verbeteringen. Verder
zijn er, aldus dr. Slooff, extra subsi
diemogelijkheden voor een project
matige aanpak van de verbetering,
voor leningsgaranties, voor het aan
stellen van contactpersonen. Dan
zijn er ook nog bijzondere regelin
gen voor gehandicapten, voor
warmte-isolatie, voor het tijdelijk in
stand houden van een woning, voor
verbouwingen en voor verbetering
van de woonomgeving. Het komt
ook voor, dat andere departementen
dan VRO, bijvoorbeeld CRM, kun
nen meesubsidiëren voor bepaalde
segmenten in het verbeteringsplan.
Dat alles maakt het schematisch
groeperen van gegevens in een lees
bare tabel er niet simpeler op.
(Van een medewerker)
Het is best mogelijk dat de samen
steller van dat voorlichtingsmateri
aal daar zelfstandig weinig aan kan
doen. Het is zijn taak de regeling
duidelijk uiteen te zetten, dat wel.
Maar begin daar eens aan, als je te
maken hebt met een wirwar van
spelregels, tientallen uitzonderin
gen, speciale regelingen en verwij
zingen naar andere beschikkingen?
Het komt in dat materiaal geregeld
voor, dat de lezer van het kastje
naar de muur wordt gestuurd. Nu
eens wordt hij verwezen naar „de
gemeente”, dan weer eens naar an
der voorlichtingsmateriaal, dat hij
dan eerst weer zou moeten aanvra
gen en lezen om te weten wat er in de
onderhanden zijnde folder nou pre
cies wordt bedoeld. De ervaring is
bovendien, dat gemeenteambtena
Verbetering van particuliere wo
ningen
Subsidie voor warmte-isolatie
van woningen
Gemeentegaranties voor bouw,
koop of verbetering van
eigen woningen
18.000,- t/m 25.000,-
ƒ25.001,- t/m ƒ35.000,-
35.001,- Vm 45.000,-
45.001,- Vm 55.000,-
vanaf 55.001,-
Bron: öouwcentrum Rotterdam
krappe begrotingsmiddelen, ver
koop dat de raad dan maar eens. Er
werden voor de beperkingen argu
mentaties bedacht, waarover de be
langenverenigingen en
consumentenorganisaties zich ver
baasden.
De prijzen waarvoor huizen (toen
nog als warme broodjes) over de
toonbank gingen stonden in geen
enkele verhouding meer tot wat ze
boden. Veel te duur dus, maar daar
trok de koper zonder geld zich wei
nig van aan. Hij kreeg bijna iedere
bank of andere geldschieter zo gek
dat hij zo’n huis best kon aanschaf
fen, als er maar gemeentegarantie
kwam. Stel dat het nou eens mis
gaat en we weer met rustiger markt
verhoudingen te maken hebben.
Dan brengt zo’n veel te duur betaald
huis bij gedwongen openbare ver
koop (executie) een stuk minder op,
dan wij de geldschieter hebben ge
garandeerd en daarom gaan we
daar paal en perk aan stellen. Aldus
de redenering van de „bezorgde”
gemeenten.
Intussen zijn er zoveel varianten
in de voorwaarden die gemeenten
eigenmachtig zijn gaan stellen, dat
het de vraag is of het rijk niet moet
ingrijpen, want er is niet gebleken
dat de onrust onder de gemeenten
inkomen van 46 mille is de woon
quote 30,77 pet, oftewel 14.153 per
jaar. Dat zijn bedragen, die alleen
voor het eerste jaar gelden. Een
jaarlijkse stijging is voorzien.
Een paar begrippen die de Bemid
delende Organen hanteren: Bruto-
inkomen: alle vaste inkomensbe
standdelen zoals bruto-salaris, grati
ficatie, vakantietoeslag, gegaran
deerde tantièmes, kinderbijslag,
vaste bijverdiensten, inkomsten uit
bedrijf of vermogen en soms een
deel van^ie provisie. Het inkomen
van de vrouw met wie de koper een
„economische eenheid” vormt
wordt, als ze tijdelijk meewerkt om
de top eraf te halen, gedeeltelijk
meegeteld. Is dat inkomen blijvend
en de relatie bestendig, dan kan het
volledig in aanmerking worden ge
nomen.
Nadere details kunt u krijgen op
de volgende adressen, die ook in de
documentatie van het ministerie van
Volkshuisvesting en Ruimtelijke Or
dening staan vermeld:
Stichting Bemiddelend Orgaan
van de N.V. Bouwfonds Nederland
se Gemeenten te Hoevelaken, Wes-
terdorpstraat 26, tel. 03495-8321. In
formatiecentra in Alkmaar, Amers
foort, Amsterdam, Apeldoorn, Arn
hem, Assen, Enschede, Groningen,
’s-Gravenhage, Haarlem, Leeuwar
den, Lelystad, Middelburg, Rotter
dam, Utrecht, Zutphen en Zwolle.
Stichting De Eigen Woning te
Eindhoven, Stratumsedijk 31, tel.
040-121555. Werkt voornamelijk in
Noord-Brabant en Limburg.
Stichting Bemiddelend Orgaan
Flohyp te Rotterdam, Blaak 101, iel.
010-141153. Werkt landelijk.
Stichting Bemiddelend Orgaan
Limburg te Geleen, Jos Klijnenlaan
288, tel. 04494-97777. Werkt voor
namelijk in het zuiden van het land.
ren, hoe goed hun instelling ook mag
zijn als het om dienstverlening gaat,
wel wat anders te doen hebben dan
regelingen van buiten leren. Met als
gevolg, dat de eenvoudige burger de
vloedgolf van feiten en getallen nau
welijks aan kan. Dat pleit dan voor
een totale renovatie van het voor
lichtingsbeleid.
De huidige benadering beant
woordt in zijn algemeenheid nauwe
lijks aan het doel: duidelijke, directe
informatie, zonder afdwaling naar
verwijzingen. Dat betekent: over
zichten of tabellen, waaruit ieder
zijn situatie en mogelijkheden direct
kan aflezen. Daarin voorziet het de
partement helaas niet. Ook vanuit
het parlement rijst een kennelijke
ontevredenheid op met wat daar
aan overheidsinformatie op Volks-
huisvestingsgebied ter consumptie
wordt aangeboden. Een van de men
sen, die een poging heeft onderno
men om wat meer inzicht te bieden
in de zondvloed aan regelingen is dr.
F. L. G. Slooff, adviseur van het
departement van VRO en lid van
enkele redactiecommissies van on
afhankelijke tijdschriften, die onder
verantwoordelijkheid van de Rot
terdamse „Stichting BOUW” wor
den uitgegeven.
Slooff heeft in twee nummers van
het gezaghebbende tijdschrift
„Bouwmarkt” zo’n vijf pagina’s no
dig, om verstaanbaar uiteen te zet
ten waarom het bij die verbeterings-
regelingen nou precies gaat. Die in
formatie is dan nog bestemd voor de
vakwereld, laat staan dat de simpele
burger zonder intensieve begelei
ding met de veelheid aan regelingen
Eigenaars van bestaande wonin
gen (onverschillig welke huizen en
ongeacht de plaats waar ze staan)
kunnen bijdrage ineen:
schouwing blijven. Die bedragen
kunnen er weer worden bijgeteld
om de hoogte van de lening te bepa
len.
Rekenvoorbeeld: Totale verwer
vingskosten 200.000. Garage
10.000. Verwervingskosten zonder
garage dus 190.000. Dat bedrag
blijft onder de grens van 192.000.
Dus is gemeentegarantie met rijks-
deelneming mogelijk.
De lening mag gerust 200.000
zijn. Maar, voegt het departement
van Volkshuisvesting eraan toe, bij
erfpacht zit het iets anders. Gaat het
om erfpacht of om een recht van
opstal dan moet eerst een bedrag,
gelijk aan de waarde van die grond,
bij de verwervingskosten worden
opgeteld, om te kijken of het totaal
onder de 192.000 blijft. Die „tegen
waarde” van de grond bij erfpacht
of recht van opstal mag dan weer
niet in de lening worden meegeno
men.
Rekenvoorbeeld: "Verwervings
kosten 165.000. Waarde grond
25.000 (erfpacht). Totaal 190.000.
Gemeentegarantie kan hier dus.
Maar de lening mag niet hoger zijn
dan 165.000.
Hoe zit het nu bij bestaande hui
zen? De grens voor de verwervings
kosten is daar 125.000 geworden.
Maar in die kosten zitten minder
posten, dan bij nieuwe huizen. De
Ministerie van Volkshuisves
ting en Ruimtelijke Ordening,
Antwoordnummer 51, Den
Haag.
beperkt voor bezoekers van het
Bouwcentrum te Rotterdam en
Groningen.
terecht is geweest. Bovendien draai
en ze maar voor 50 pet van de kosten
op, omdat het Rijk mede-risicodra-
ger is. Een actueel cijfer: vorig jaar
is voor 71.527 huizen gemeentega
rantie afgegeven. In maar 26 geval
len (goed 0,4 pro mille) moesten rijk
en gemeenten voor wanbetaling van
kopers worden aangesproken. Dat
kostte ieder 133.578, wist de Ver
eniging Eigen Huis te achterhalen.
Deel je dat bedrag door het aantal
gegarandeerde huizen (2 maal
133.587: 71.527) dan is het risico
voor nog geen 4 per afgegeven
garantie gedekt. De aanvrager (ko
per) mag intussen 70 aan de Be
middelende Organen betalen, die in
opdracht van de minister van Volks
huisvesting als particuliere organi
saties bezien of de aanvrager zich
niet te zware woonlasten op de hals
haalt, in aanmerking genomen zijn
geregelde bruto-inkomen. Het ver
schil tussen beide bedragen is ken
nelijk zoveel als de kostendekking
voor de afhandeling van de aan
vraag. De gemeente die de garantie
verleent mag er niets aan verdienen.
Zo staat het tenminste in de Woning
wet. Dergelijke stukken dienen vrij
van legesheffing te zijn. Kan wel
zijn, dachten een aantal gemeenten.
Maar wij willen toch wel iets terug
zien voor het eventuele risico. Dus
we heffen leges, of het nu wèl mag of
Het mocht niet en in strijd met de
wet werden de lokale legesverorde-
ningen aangepast. Sommigen gin
gen 1 pro mille van het gegarandeer
de bedrag vragen. Dat kon oplopen
tot zo’n 190. Anderen noemden
vaste bedragen in de verordening.
Het werd hier 30, daar 50 en ook
wel eens meer dan 100,-. Op grond
van artikel 73 van de Woningwet
kan iedereen, die gemeentelijke le
ges in rekening kreeg gebracht, dat
geld terugvorderen. Enkele op de
vingers getikte gemeenten hebben al
laten weten dat zij zelf hun fout
zullen corrigeren. Intussen moeten
lopende aanvragen normaal worden
afgehandeld.
Zonder gemeentegarantie zouden
financiers niet bereid zijn verder te
gaan dan een lening van zo’n 70 pet
van de koopsom. Omdat de beslis
sing over die garantie een puur ge
meentelijke aangelegenheid is, zijn
veel burgers die geen contant geld
op tafel kunnen leggen, geheel van
het lokale „garantiebeleid” afhanke
lijk. Het maakt voor een gemeente
garantie geen verschil of u een nieu
we of een al eerder bewoonde wo
ning koopt. Het maakt ook niets uit
welke hypotheekvorm u kiest. Line
air, annuïteit, groei, of op basis van
levensverzekering, het kan allemaal.
Er zijn ook enkele „verwervings”-
vormen van woonruimte, die met
kopen gelijk zijn gesteld. Dat geldt
voor het kopen van appartements-
recht en voor het lidmaatschap van
een coöperatieve vereniging, dat
recht geeft op het gebruik van een
verenigings-huis.
Wanneer is gemeentegarantie nu
aan de orde? De belangrijkste voor
waarde is dat de verwerkingskosten
van het huis de 192.000 niet te
boven gaan. Die grens wordt wel
steeds bijgesteld, maar de hier ge
noemde is de thans geldende. Met de
term „verwervingskosten” is dan
weer een nieuw begrip toegevoegd
aan de vaktaal rondom het eigen
huis en z’n financiering. Wat valt
daar precies onder? De koopsom, de
aanneemsom, kosten van centrale
verwarming, een lift en andere vor
men van onroerende installaties,
kosten van meerwerk (buiten de
contractprijs) en risicoverrekening
(als tussentijds loon- en materiaal
kosten omhoog gaan en dit mag
worden doorberekend), architecten
honorarium, toezichtkosten, rente
verlies tijdens de bouw (hoogstens 3
pet), aansluitkosten, leges- en zegel-
kosten, overdrachtsbelasting, nota
ris- en makelaarskosten, eventuele
bouwrente (soms in de koopsom be
grepen) en de grondkosten. De loop
tijd van de lening moet mmstens 5
en maximaal 30 jaar zijn, wil ge
meentegarantie van toepassing zijn.
Om te bepalen of de kosten beneden
de grens van die 192.000 blijven,
kunnen bepaalde funderingskosten
en een redelijk bedrag voor een ga-
rage of bedrijfsruimte buiten he-
aard der voorzieningen bijdragen
het aanbrengen van een closet
met waterspoeling, met
bijkomende voorzieningen ƒ1.150
het maken van een ruimte om te
douchen en het aanbrengen
daarin van een
douche-inrichting
Stichting Bevordering Éigen-Wo-
ningbezit te ’s-Gravenhagen v.d.
Spiegelstraat 8, tel. 070-503938-
Werkt landelijk.
Bouw-
ds, de
2!onsu-
oopre-
igen.
p wor-
veegd.
de wo-
eft. Er
eigen
n. De
istrek-
>opwo-
imptie I
ti geen I
>n dan I
iteerd, I
n zijn. I
>ij een-
s. Dat
indere
staats-
keken
het maken van een ruimte om
te koken en het aanbrengen
daarin van een aan de huidige
inzichten aangepaste
keukeninrichting
het vervangen van een
primitieve keukeninrichting in
een bestaande ruimte door een
aan de huidige inzichten
aangepaste inrichting 1150
het vervangen en het uitbreiden
van de elektrische installatie ƒ1.200
het maken buiten de woning
van een bergruimte 1.150
Een eigen huis voor een smalle
beurs idem
koopsom, overdrachtsbelasting,
grondkosten, notariskosten en ma
kelaarscourtage horen er in ieder
geval onder te vallen evenzo de kos
ten van verbeteringen die de koper
van zins is aan te brengen. De vereis
te looptijden voor de lening zijn ook
hier minstens 5 en hoogstens 30 jaar.
Voor de rest zijn de bepalingen na
genoeg dezelfde als voor nieuw
bouw. Mocht u van plan zijn geld te
lenen om uw huis te verbeteren ter
wijl u er al woont, dan is het even
eens mogelijk garantie te krijgen.
De gemeente kan de rente en aflos
sing van zo’n lening (woningverbete-
ringskrediet bij een bank b.v.) dan
geheel garanderen. Komt u in aan
merking voor verbeteringssubsidie,
dan kan het Rijk het hele garantieri-
sico overnemen van de gemeente. In
de meeste gevallen krijgt u net zo
veel gegarandeerd als de lening
groot is.
Open kaart
Een informatief boekje over het
Kadaster en Openbare Registers Ministerie van Volkshuisves
ting en Ruimtelijke Ordening,
Centr. afd. Voorlichting, van
Alkemadelaan 85, ’s-Graven
hage.
