De verbouwing van Villa
Rodesteyn tot zeven apparte
menten met zeven garages.
Een excursie door het
ruimtelijk bestuursrecht
door Henk Garvelink
In 1901 verrees de markante villa Rodesteyn van architect
J. Wolbers1 op de hoek van de Potgieterweg en de Mol-
laan. De villa valt op door haar omvang, de rode baksteen
waarin zij is gebouwd, de detaillering van de ramen en de
enigszins druppelvormige met lei gedekte spits.
In het bestemmingsplan Saxenburg, opgesteld in 1991, is
aan de villa de bestemming woon- en kantoordoeleinden
gegeven. In die tijd was er een dochtermaatschappij van
Hoogovens gevestigd.
De Bloemendaalse projectontwikkelaar Cobraspen heeft in
augustus 1999 aan de gemeente Bloemendaal gevraagd of
de villa in appartementen mocht worden gesplitst. Het ant
woord luidde negatief waarna Cobraspen op 24 februari
2000 niettemin een bouwvergunning heeft gevraagd voor
zeven woningen en zeven garages.
'Ons Bloemendaal' heeft, gezien haar doelstelling, geen
principiële bezwaren tegen splitsing van villa's in apparte
menten. Zeven appartementen in de villa Rodesteyn is na
tuurlijk wat veel en de wooneenheden zijn daardoor niet
erg groot en het is begrijpelijk dat toekomstige bewoners
graag nog over een garage zullen beschikken, niet om een
auto te stallen maar om spullen op te bergen. Onze stichting
is van oordeel dat het monumentale karakter van de villa en
het groen daaromheen zouden worden aangetast wanneer
het erf te vol zou worden gebouwd. 'Ons Bloemendaal'
heeft zich daarom op een zeker moment bemoeid met de
bouwaanvraag. Men zou denken: een betrekkelijk eenvoudi
ge zaak, maar dat blijkt in de praktijk tegen te vallen. Hierna
volgt een beschrijving van wat zoal rond deze bouwaanvraag
is voorgevallen. Het verhaal is onvermijdelijk wat ingewik
keld en specialistisch, maar misschien ook voor de geïnteres
seerde leek onder onze lezers de moeite waard. Daarnaast
geeft het een idee van waar het bestuur van onze stichting
soms in belandt. Een zelfde verhaal kan worden geschreven
over de plannen van Cobraspen met Lindenheuvel en over de
ontwikkeling van Meerenberg, het terrein van het Provinciaal
Ziekenhuis; misschien volgt dat nog eens.
Een bouwvergunning moet door Burgermeester en Wet
houders worden verleend als de aanvraag voldoet aan de
wettelijke voorschriften waaronder het bestemmingsplan;
de vergunning moet worden geweigerd als dat niet zo is.
Een bestemmingsplan bevat een plankaart waarin met letters
de verschillende bestemmingen zijn aangegeven en geeft
voorschriften voor deze verschillende bestemmingen. Art. 7
van de onderwerpelijke planvoorschriften schrijft voor dat
de voorgevelbreedte van de woningen en kantoren tenmin
ste 20 meter moet bedragen. Dat is de volle lengte van de
gevel van villa Rodesteyn aan de zijde van de Mollaan. Om
dat het bouwplan inhield de bouw van zeven appartemen
ten die geen van alle een gevellengte hadden van 20 meter,
hebben B en W de bouwvergunning geweigerd bij besluit
van 9 mei 2000. Cobraspen heeft overeenkomstig de wette
lijke bepalingen bij B en W een bezwaarschrift ingediend
tegen de weigering van de bouwvergunning en toen de ge
meente die weigering handhaafde is Cobraspen in beroep
gegaan bij de bestuursrechter van de rechtbank te Haarlem.
De rechter moet de voorschriften van een bestemmingsplan
beoordelen op grond van de tekst van de planvoorschriften
en van de plankaart. Het is de rechter niet toegestaan een
voorschrift uit een bestemmingsplan uit te leggen op grond
van wat de opsteller van het plan daarmede in werkelijkheid
bedoeld heeft. Dat is een begrijpelijk voorschrift, de burgers
moeten er op kunnen vertrouwen dat de regels van een be
stemmingsplan luiden zoals die zijn opgeschreven en zij
hoeven zich niet te begeven in de achterliggende bedoeling.
De gemeente was van oordeel dat uit het voorschrift van
art. 7 van de planvoorschriften, waarin de gevelbreedte van
woningen/kantoren was vastgelegd, volgde dat uitsluitend
horizontale splitsing was toegestaan en dat het aantal wo
ningen daarom te hoog was, er waren immers meerdere
wooneenheden per verdieping voorzien.
De bestuursrechter was van oordeel dat de tekst van art. 7
van de planvoorschriften niet dwingt tot de uitleg die de
gemeente daaraan gaf en dat een redelijke uitleg van de
planvoorschriften, waarin consequent wordt gesproken van
het meervoud "woningen" en "woningen en kantoren",
met zich meebrengt dat deze bepaling niet uitsluit om
meerdere woningen en/of kantoren te realiseren, mits de
voorgevelbreedte van het pand als geheel minimaal 20 me
ter bedraagt. De rechtbank heeft daarom bij uitspraak van
10 september 2001 het beroep van Cobraspen gegrond ver
klaard.
B en W moesten dientengevolge opnieuw beslissen op het
bezwaar van Cobraspen met inachtneming van de uit
spraak van de rechtbank en B en W hebben vervolgens als
nog een bouwvergunning verleend. Tegen die alsnog ver
leende bouwvergunning heeft 'Ons Bloemendaal' bij
B en W bezwaar gemaakt. Dit bezwaar is door de gemeente
12
Ons Bloemendaal, 28e jaargang, nummer 2, zomer 2004
